Tu viens de décrocher ton CAP Gardien d'Immeubles et tu te demandes combien tu vas gagner ? Entre le salaire brut, les avantages en nature et le logement de fonction, pas facile de s'y retrouver. Je t'explique tout sur la rémunération réelle d'un gardien d'immeubles en 2026.
Salaire de départ après le CAP Gardien d'Immeubles
Commençons par le concret. Avec ton CAP Gardien d'Immeubles fraîchement obtenu, tu peux t'attendre à un salaire brut mensuel minimum équivalent au SMIC, soit environ 1 801€ brut en 2026. Mais attention, ce n'est que la partie visible de l'iceberg !
La vraie richesse de ce métier réside dans les avantages en nature qui viennent s'ajouter à ton salaire. Concrètement, tu bénéficies d'un logement de fonction gratuit (valorisé entre 200€ et 600€ par mois selon la surface), de l'eau froide gratuite, et souvent de l'électricité et du chauffage pris en charge par l'employeur. Si on additionne tout, ta rémunération totale peut atteindre 2 200€ à 2 400€ par mois dès le départ.
D'ailleurs, tu as peut-être remarqué que les offres d'emploi mentionnent souvent "logé" : c'est un critère déterminant. Un gardien logé en catégorie B (avec logement de fonction obligatoire) a une grille salariale différente d'un gardien catégorie A (logement optionnel, horaires fixes). La majorité des postes en HLM et copropriétés sont en catégorie B.
La convention collective : grille de salaire 2026
Le salaire des gardiens d'immeubles est encadré par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043). Cette convention fixe les minima salariaux et les modalités d'évaluation des avantages en nature. En janvier 2026, l'avenant n° 110 du 17 janvier 2025 a actualisé les grilles pour 2026.
Voici comment fonctionne la rémunération selon la convention collective :
- Catégorie A : Gardiens non logés ou logés de manière optionnelle, avec horaires fixes (151,67h/mois). Salaire brut minimum : SMIC + éventuels avantages.
- Catégorie B : Gardiens logés obligatoirement, avec présence sur site (44h30 à 49h30/semaine selon la taille du patrimoine). Salaire brut + avantages en nature obligatoires.
- Prime de tri sélectif : 1€ par lot principal (minimum 20€, maximum 160€/mois) si tu assures la sortie des conteneurs de tri.
- Prime d'astreinte de nuit : 115,52€/mois si tu es chargé d'appels d'urgence nocturnes (limité à 11h/nuit, pas pendant les repos hebdomadaires).
| Ancienneté | Salaire brut mensuel | Avantages en nature | Rémunération totale |
|---|---|---|---|
| Débutant (0-2 ans) | 1 801€ - 1 900€ | 200€ - 600€ | 2 000€ - 2 500€ |
| 5 ans d'ancienneté | 1 950€ - 2 100€ | 250€ - 650€ | 2 200€ - 2 750€ |
| 10 ans d'ancienneté | 2 100€ - 2 300€ | 300€ - 700€ | 2 400€ - 3 000€ |
| 15 ans et plus | 2 300€ - 2 600€ | 350€ - 750€ | 2 650€ - 3 350€ |
Petite anecdote : lors de ma préparation au CAP, j'ai rencontré un gardien HLM avec 20 ans d'ancienneté qui gagnait 2 800€ brut + un F3 de 65m² gratuit en région parisienne. Il m'a confié que son logement valait facilement 1 200€/mois sur le marché locatif. Un sacré avantage !
Les avantages en nature : logement de fonction et charges
Le logement de fonction est l'avantage phare du métier de gardien d'immeubles. Il est considéré comme un accessoire au contrat de travail : tu ne peux pas le conserver si tu quittes ton emploi. Mais pendant ton activité, c'est un vrai plus pour ton pouvoir d'achat.
Voici ce que comprend généralement le logement de fonction :
- Logement décent : Conforme aux normes de la loi du 18 janvier 2005 (surface minimale, équipements de base, chauffage).
- Eau froide gratuite : Ne constitue pas un avantage en nature selon la convention collective.
- Électricité : Gratuite si pas de distinction entre logement et loge (avantage en nature valorisé à 55 kWh/mois).
- Chauffage : Souvent pris en charge par l'employeur (valorisé à 120 kWh d'électricité équivalent/mois).
- Eau chaude : Parfois incluse (valorisée à 98 kWh d'électricité équivalent/mois).
- Entretien : Réfection des peintures tous les 5 à 10 ans selon la taille du logement, désinfection entre deux occupants.
La valorisation du logement de fonction est calculée selon une formule précise fixée par la convention collective. En 2026, la valeur minimale de l'avantage en nature logement est de 78,70€/mois, quel que soit le logement. La valeur maximale est calculée sur une surface plafonnée à 60m². Au-delà, l'employeur ne peut pas valoriser davantage le logement dans ton salaire.
Concrètement, si tu as un F2 de 45m² en catégorie 2, ton avantage en nature sera d'environ 350€ à 450€/mois. Cette somme est déduite de ton salaire net, mais tu ne la paies pas réellement : c'est un calcul pour les cotisations sociales.
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Évolution de salaire selon l'ancienneté et les responsabilités
Le salaire d'un gardien d'immeubles évolue avec l'ancienneté et les responsabilités. Contrairement à certains métiers, la progression est régulière et encadrée par la convention collective. Voici les principaux leviers d'augmentation :
- Ancienneté : Augmentation automatique tous les 2-3 ans selon la grille conventionnelle (environ 50€ à 100€ brut par palier).
- Taille du patrimoine géré : Plus tu gères de lots (logements), plus ton salaire augmente. Un gardien gérant 150 lots gagne plus qu'un gardien gérant 50 lots.
- Responsabilités supplémentaires : Gestion locative (états des lieux, recouvrement), médiation sociale, coordination d'entreprises extérieures.
- Qualifications complémentaires : Formation IGH (Immeuble de Grande Hauteur), SST (Sauveteur Secouriste du Travail), habilitations électriques.
- Primes : Prime de tri sélectif (1€/lot), prime d'astreinte de nuit (115,52€/mois), primes exceptionnelles selon l'employeur.
Je me souviens d'un témoignage marquant lors de ma formation : une gardienne HLM m'a expliqué qu'elle avait commencé à 1 750€ brut en 2010, et qu'elle gagnait 2 400€ brut en 2025 après 15 ans d'ancienneté, sans compter son F4 de 70m² gratuit. Elle avait aussi suivi une formation de médiatrice sociale, ce qui lui avait permis de négocier une prime mensuelle de 150€.
Débutant : apprentissage du métier
Salaire brut : 1 801€ - 1 900€. Tu apprends les bases : entretien, accueil, gestion des réclamations. Logement de fonction F2 ou F3 selon le patrimoine.
Confirmé : autonomie complète
Salaire brut : 1 950€ - 2 100€. Tu maîtrises toutes les missions. Possibilité de suivre des formations complémentaires (médiation, gestion locative).
Expérimenté : responsabilités accrues
Salaire brut : 2 100€ - 2 300€. Tu peux gérer un patrimoine plus important (100-150 lots) ou devenir référent pour d'autres gardiens.
Expert : évolution vers l'encadrement
Salaire brut : 2 300€ - 2 600€. Possibilité d'évoluer vers responsable de site, gestionnaire de proximité ou régisseur (2 500€ - 3 000€ brut).
Débouchés professionnels : HLM, copropriétés, sociétés immobilières
Avec ton CAP Gardien d'Immeubles, tu as accès à plusieurs types d'employeurs. Chacun offre des conditions de travail et des avantages différents. Voici un comparatif pour t'aider à choisir :
| Type d'employeur | Avantages | Inconvénients | Salaire moyen débutant |
|---|---|---|---|
| Organismes HLM | Stabilité (CDI), formations continues, logements spacieux, gestion sociale valorisante | Patrimoine parfois difficile (quartiers sensibles), médiation sociale intense | 1 850€ - 2 000€ brut + avantages |
| Copropriétés privées | Résidents souvent respectueux, immeubles bien entretenus, ambiance calme | Salaires parfois moins élevés, logements plus petits, moins de formations | 1 801€ - 1 900€ brut + avantages |
| Sociétés immobilières | Diversité des missions, possibilité de gérer plusieurs sites, évolution rapide | Mobilité géographique fréquente, pas toujours de logement de fonction | 1 850€ - 1 950€ brut (sans logement parfois) |
| Syndicats de copropriétaires | Contact direct avec les propriétaires, autonomie dans l'organisation | Décisions parfois lentes (assemblées générales), budget limité | 1 801€ - 1 900€ brut + avantages |
Les organismes HLM sont souvent les employeurs les plus attractifs pour les débutants. Ils offrent une vraie stabilité (CDI dès le départ), des formations régulières (médiation, gestion de conflits, sécurité incendie) et des perspectives d'évolution claires. En moyenne, un gardien HLM gère 100 logements, ce qui correspond à un patrimoine de taille moyenne.
Les copropriétés privées offrent un cadre de travail plus tranquille, mais les salaires sont parfois moins compétitifs. En revanche, les relations avec les résidents sont souvent plus simples, et le stress lié à la médiation sociale est moindre.
D'ailleurs, tu as peut-être remarqué que certaines offres mentionnent "gardien territorial" : il s'agit de postes dans la fonction publique territoriale (collectivités locales). Un concours de catégorie C existe pour accéder à ces postes, avec une rémunération indexée sur la grille de la fonction publique.
Perspectives d'évolution : responsable de site, chef d'équipe
Le métier de gardien d'immeubles n'est pas une fin en soi. Avec de l'expérience et des formations complémentaires, tu peux évoluer vers des postes à responsabilités. Voici les principales perspectives d'évolution :
- Gestionnaire de proximité : Poste polyvalent développé par les bailleurs sociaux. Tu supervises plusieurs gardiens, coordonnes les interventions techniques et assures le lien avec les services administratifs. Salaire : 2 500€ - 2 800€ brut.
- Régisseur : Avec des qualifications complémentaires (IGH, sécurité incendie), tu supervises plusieurs gardiens et gères un patrimoine important (200-300 lots). Salaire : 2 700€ - 3 000€ brut.
- Responsable de site : Tu gères l'ensemble d'un site immobilier (plusieurs bâtiments), encadres une équipe de gardiens et coordonnes les entreprises extérieures. Salaire : 2 800€ - 3 200€ brut.
- Chef d'équipe maintenance : Tu passes du côté technique et supervises les interventions de maintenance (plomberie, électricité, menuiserie). Salaire : 2 600€ - 3 000€ brut.
- Médiateur social : Tu te spécialises dans la gestion de conflits et l'accompagnement des résidents en difficulté. Salaire : 2 300€ - 2 600€ brut.
Je me souviens d'un gardien rencontré lors d'un stage qui avait démarré comme gardien HLM à 22 ans avec son CAP. À 35 ans, il était devenu responsable de site avec 3 gardiens sous sa responsabilité, un salaire de 3 100€ brut et un F4 de 80m² en région parisienne. Il m'a confié que la clé de son évolution avait été sa formation continue : SST, IGH, médiation sociale, et même une formation en gestion locative.
- Suivre des formations complémentaires (IGH, SST, médiation)
- Développer des compétences en gestion locative
- Montrer de l'initiative dans la gestion sociale
- Maîtriser les outils numériques (logiciels de gestion)
- Avoir un bon relationnel avec les résidents et les partenaires
- Rester dans sa zone de confort sans se former
- Négliger les relations avec les résidents
- Refuser les nouvelles responsabilités proposées
- Ne pas maîtriser les bases informatiques
- Manquer de rigueur dans la gestion administrative
Quiz : teste tes connaissances sur le salaire et les débouchés du gardien d'immeubles
Vérifie que tu as bien retenu l'essentiel avec ce quiz de 5 questions !
Le logement de fonction gratuit (avec eau, chauffage, électricité) représente un avantage majeur, valorisé entre 200€ et 600€/mois selon la surface.
La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043) fixe les grilles de salaires et les avantages en nature.
Les organismes HLM offrent souvent de meilleures conditions (stabilité, CDI, logements plus grands, formations continues) et gèrent environ 100 logements par gardien.
Dans un HLM, un gardien gère en moyenne 100 logements, ce qui détermine aussi la taille de son logement de fonction et sa rémunération.
Avec de l'expérience et des qualifications complémentaires (IGH par exemple), un gardien peut devenir gestionnaire de proximité ou régisseur, supervisant plusieurs gardiens.
Conclusion
Le salaire d'un gardien d'immeubles après le CAP en 2026 se situe entre 1 801€ et 1 900€ brut pour un débutant, auquel s'ajoutent des avantages en nature (logement, eau, chauffage) valorisés entre 200€ et 600€/mois. Avec l'ancienneté et les responsabilités, la rémunération totale peut atteindre 3 000€ à 3 500€. Les débouchés sont nombreux (HLM, copropriétés, sociétés immobilières) et les perspectives d'évolution réelles (gestionnaire de proximité, régisseur, responsable de site).
N'oublie pas : le métier de gardien d'immeubles offre une vraie stabilité et un cadre de vie avantageux. Pour aller plus loin, découvre nos Fiches de Révision pour préparer ton CAP et retrouve tous nos conseils sur le blog.
Questions fréquentes sur salaire Gardien d'Immeubles
Quel est le salaire minimum d'un gardien d'immeuble avec le CAP en 2026 ?
Le salaire brut d'un gardien débutant est au minimum le SMIC (environ 1 801€ brut), auquel s'ajoutent des avantages en nature : Logement de fonction gratuit (valorisé entre 200€ et 600€/mois selon la surface), eau froide, et parfois électricité, chauffage.
Comment est valorisé le logement de fonction dans le salaire ?
Le logement de fonction est évalué selon la convention collective. En 2026, la valorisation minimale est de 78,70€/mois. Elle est calculée selon la surface (jusqu'à 60m² max) et la catégorie du logement, puis déduite du salaire net.
Peut-on devenir gardien d'immeuble sans CAP ?
Oui, c'est possible avec une expérience significative dans le domaine. Cependant, le CAP Gardien d'Immeubles est fortement recommandé par les employeurs (HLM, copropriétés) et facilite grandement l'embauche en CDI avec logement de fonction.
Quelle évolution de salaire après 10 ans d'ancienneté ?
Avec 10 ans d'ancienneté, le salaire brut peut atteindre 2 100€ à 2 300€ selon l'employeur. Les gardiens expérimentés peuvent évoluer vers des postes de responsable de site ou régisseur, avec des salaires de 2 500€ à 3 000€ brut.
